建筑企业“十五五”城市更新业务布局指南（附案例）

发布时间：2025-11-26

中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段。截至2024年底，我国常住人口城镇化率已达67%，9.4亿人生活在城镇。

城市更新已成为推动城市高质量发展的重要抓手。今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，为“十五五”期间城市发展转型提供行动纲领。随着中央财政计划补助超200亿元支持城市更新，建筑企业如何抓住这一波政策红利？

一、城市更新的战略地位与市场空间

城市更新不仅是民生工程，更是扩大内需的重要抓手。2025年首场国务院常务会议即对“研究推进城市更新工作”作出部署。会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，对促进经济增长、进一步保障和改善民生具有重要意义。

从市场规模看，仅2024年，全国城镇老旧小区改造新开工5.6万个，更新改造小区内各类老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万余部，增设停车位超过50万个。这些数字背后蕴藏着巨大的市场机遇。

政策支持力度持续加大。财政部、住房和城乡建设部在2025年度评选出北京等20个城市作为中央财政支持实施城市更新行动的对象，未来几年中央财政计划补助超200亿元支持这些城市补齐短板弱项。

国家发展改革委也表示将在6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。金融监管总局正在研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，为行业提供更加完善的金融支持。

二、 “十五五”城市更新的四大方向

1、更高文明的社区化：居住空间提质工程

“十五五”期间，城市更新将从基础改造升级到文明治理，完善“完整社区”建设。重点推进城镇老旧小区综合改造，更新燃气等老化管线，加装电梯、优化户型；分类推进城中村改造与D级危房动态清零；补齐托育、养老、医疗等短板，构建“15分钟便民生活圈”。

住房城乡建设部强调，将推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设，努力把老房子、旧房子也改造成好房子。这意味着建筑企业需要从单纯的建筑施工商向“居住服务商”转型。

2、更加融合的生态化：城市功能补短板行动

“十五五”城市更新将打破单点绿化，让生态嵌进生活与产业。具体包括改造城市地下管网、推进综合管廊建设，优化交通网络，增加城市绿廊、绿道及口袋公园数量，推进海绵城市技术应用。

乌鲁木齐市光华路片区改造项目就是生态化更新的优秀案例。项目通过空间整合、智慧升级、低碳技术应用和公共服务完善，实现了节能率提升至75%，碳排放强度降低21%的显著效益。这种以“绿色低碳”与“民生需求”为核心的更新模式，为高密度、严寒地区老旧小区综合改造树立了标杆。

3、更具体验的场景化：历史文化保护与活化

未来城市更新将更加注重激活城市空间密码，让老厂房升级为文化艺术区，让旧街区呈现为多元生活业态，让历史遗存焕发新活力。建立历史文化资源保护清单，推动老旧街区、工业遗产功能转换与业态升级，转型文创园区、休闲空间等，以延续城市文脉。

中交集团在更新京西五里坨民俗陈列馆时，聚焦 “保护－传承－利用” 的更新理念，通过修缮文物、打造京西生活沉浸式场景以及定期组织公众文化活动，实现历史文化的活化利用。这种场景化的更新模式，不仅保留了城市记忆，也创造了新的消费空间。

4、更高质量的智慧化：智慧韧性城市建设

智慧化将成为“十五五”时期赋能城市治理升级的关键抓手。包括推广智能建造与绿色建材，构建城市风险动态评估平台，强化防洪排涝、抗震防灾等基础设施建设，全面推行 “一网统管” 治理模式。

重庆市明确提出推动城市“数字更新”，推进城市新型基础设施建设，实施智能化市政基础设施建设改造，推动实物更新与数字孪生有机结合。到2027年，重庆计划实现数智赋能整体智治的城市更新新范式全面形成。

三、建筑企业参与城市更新的成功模式

模式一：中交集团“全域型”城市更新模式

中交集团在北京实践中探索出 “配套为先、产业为核、文化为脉、人民为本、运营为魂、资本赋能” 六大实施路径。他们通过评估识别、统筹谋划、平台实施三大阶段，将片区分步分类进行平台化统筹实施。

中交城市更新公司进场三年来签约落地多个子项目，累计投资额约50亿元，涵盖文旅、产业、商业、地产等多元类型。这种全域型模式的优势在于能够根据不同片区的特点，量身定制更新方案，实现整体效益最大化。

模式二：中国建筑“规模化推进”模式

中国建筑集团积极转型投身城市更新，编制了《城市更新业务工作指引》，仅在北京市就承担了2200万平方米老旧小区改造任务。2025年上半年，中国建筑城市更新项目新签合同额1600余亿元，同比增长10%，呈现规模化增长趋势。

中国建筑在光华路片区改造中探索出“政府引导、企业实施、居民参与”的老旧小区改造新模式。这种模式的优势在于能够发挥大型建筑企业的规模优势，系统性推进大片区域更新，实现经济效益与社会效益的平衡。

模式三：华西集团“投融建运一体化”模式

华西集团在达州“华西·央境”项目中创新运用 “投融建运一体化” 模式，实施“土地再开发+功能重构+价值提升”三位一体改造工程。项目通过老基地旧址活化利用，将低效存量资产转化为高价值增量空间，成为达州市首个城市更新示范样板。

该项目坚持“以人为本”理念，打造“1界面+4场景”新型生活体系，通过构建“新城市界面、新烟火场景、新自然场景、新居住场景、新社交场景”，重塑城市空间价值。开盘至今去化超600套，累计销售额突破3.5亿元。

四、建筑企业的实施策略建议

1、明确战略定位：从建造商到城市服务商

建筑企业需要重新定位自身角色，从“建筑与街区的建造者”转变为 “人群与服务的提供者” 。战略层的关键词应是“服务主导”，以儿童友好、银发友好、无障碍与包容性为基本设计原则，把托育、教育辅助、康复与长期照护等作为核心功能模块。

同时，把绿色低碳与治理作为底层能力。既有建筑节能改造、分布式光伏与储能、微电网与智慧能管、建筑碳足迹核算与交易，配合数据中台对能耗、客流、服务绩效进行持续监测，构成更新项目的“基础设施即能力”。

2、创新投融资模式：从“建造支出”到“稳定现金流”

资金策略的目标是把“建造支出”转为 “稳定现金流” 。一方面，可以政府购买公共服务与绩效付费为参考，围绕服务覆盖率、使用率、节能量等指标，将公共价值转化为可结算的现金流。

另一方面，在项目成熟期，可择机推动ABS或类REITs等直接融资工具，实现资产的透明化与可退出。前提是严格的合规与标准化，包括清晰的物业边界、长期合同体系、可审计的数据与绩效等。

3、强化技术融合：数字更新与低碳技术并重

建筑企业应积极拥抱数字更新新赛道，推进城市新型基础设施建设，实现实物更新与数字孪生有机结合。同时，低碳技术将广泛应用，建筑节能改造、绿色建材应用、海绵城市建设等领域将成为2026年城市更新的重点方向。

中共中央办公厅、国务院办公厅文件明确要求“持续推进既有居住建筑和公共建筑节能改造”，这为绿色建筑技术提供了广阔应用场景。建筑企业应提前布局相关技术能力，形成差异化竞争优势。

4、建立合作生态：成为“城市更新合伙人”

建筑企业应积极推行 “城市更新合伙人” 机制，畅通公众参与渠道，保障居民知情权与监督权。四川省率先构建的“省级统筹-市级主责-区县主抓”机制值得借鉴，由住房城乡建设厅牵头，协同发展改革、财政、自然资源等多个部门建立协调机制。

建立“先体检、后更新”流程，量化识别更新需求，形成“项目库—政策包—资金池—绩效评”一体化模式。通过与政府、社区、专业机构形成共赢合作，建筑企业可以降低项目风险，提高实施效率。

结语

未来几年，中央财政计划补助超200亿元支持城市更新，金融机构也在加大信贷投放力度，通过债权投资、股权投资、物权投资等多种方式提供金融支持。具备咨询、投资、建设、运营综合能力的企业将在城市更新中更具优势。

城市更新不是一次性的开发项目，而是长期运营和价值释放的过程。建筑企业需要从“开发-销售”的短期模式，转向“投资-建设-运营-退出”的全周期管理模式。

通过建立标准化、可复制的业务模型，构建自身的核心运营能力，建筑企业将能在城市更新的大潮中赢得先机。

未来已来，唯变所适。

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