二三线城市更新的多元模式与实践路径

发布时间：2025-08-25

在新型城镇化迈向存量提质的新阶段，二三线及以下城市的更新行动已成为推动内涵式发展的核心引擎。相比一线城市，这些地区普遍面临资金受限、历史包袱重、产业支撑弱等挑战，但也具备文化独特性强、社区凝聚力高、改造空间大等后发优势。本文通过解析全国代表性案例，系统梳理出规划引领、特色化更新、可持续机制、治理升级四大实施路径，为不同资源禀赋的城市提供可复制的更新范式。这些实践表明：立足本地基因的“有机更新”不仅能破解空间衰败与民生痛点，更能激活文化认同与经济内生动能，最终实现城市功能、品质、活力的协同跃升。

一、强化规划引领，构建系统性更新框架

面对更新资源有限而需求复杂的现实困境，二三线城市亟需通过顶层设计统筹和分级分类实施破解碎片化治理难题。与传统“摊大饼”式扩张不同，城市更新要求以精准诊断为前提，将有限资源优先投入民生痛点与增值潜力区。邯郸市在老旧小区改造中创新采用“9+X”清单化模式：明确违建拆除、管网改造、适老化设施等9项基础工程，同时保留“X”项弹性空间，由居民根据小区实际投票选定加装电梯、文化景观等自选内容。这种“基础保障+个性定制”的组合，既守住民生底线，又激发社区参与热情。

规划的系统性更体现在全域空间重构中。合肥市建立“四级更新规划体系”，形成“一环引领、十字联动、四核示范、多片协同”的空间结构：以城市活力绿环串联更新片区，沿长江路、阜阳路打造更新轴线，选取老骆岗机场等四大核心区作为示范标杆，最终辐射多个民生改善迫切区域。这种点轴联动网络，使分散的更新项目形成空间合力。攀枝花更进一步推行“一区一策”机制，针对工业废弃区、老旧住区等不同板块制定差异化方案——对攀钢棚改区采用“镶牙式更新”保留70%历史建筑，而对普通住宅区则侧重管网改造与电梯加装。分类施策避免了“千城一面”的痼疾。

政策工具箱的精准供给是保障规划落地的关键。六安舒城县在西大街改造中创新土地政策：允许延长工业用地年限至30年，对加建公共服务设施的开发商给予容积率奖励，并通过协议出让盘活棚改土地。攀枝花则构建“1+N+X”政策体系：以更新条例为核心，配套棚改土地盘活、工业遗产利用等专项政策，并制定《城市更新项目绩效评价指标》等12项技术标准。这些制度设计为市场主体注入稳定预期，促成多方利益平衡的可持续更新。

二、探索特色化更新路径：立足禀赋的多元再生

二三线城市的更新绝非简单复制大城市模板，而需深度挖掘在地基因，通过文化赋能、生态增值和功能重构实现特色再生。依据资源禀赋与城市类型，可归纳四类代表性路径：

1、工业遗产活化：老工业城市的动能转换

以攀枝花为代表的重工业城市，将废弃厂区转化为文化地标与经济引擎。通过“保护性再利用”，原攀钢职工俱乐部被改造为“三线精神教育基地”，内部保留炼钢设备与档案资料，外部植入研学体验功能，每年吸引500余批次团队参观。更深刻的是产业耦合策略：在河门口片区，旧厂房转型为光伏建筑一体化（BIPV）示范区，屋顶铺设太阳能板供应社区能耗，建筑立面改造采用攀钢回收材料，使“锈带”蜕变为“低碳秀带”，实现能耗降低65%、碳排放减少3.1万吨/年。这种“记忆场景+绿色科技”的融合，让工业精神在新时代延续生命力。

2、历史街区复兴：文化名城的烟火重燃

拥有深厚文脉的中小城市，可通过微改造精提升唤醒沉睡的历史街区。湖北竹山西关街的复兴堪称典范：设计上采用“修旧如旧”手法，修复青石板路与木构连廊，在皮影戏坊内增设现代声光设备；业态上保留老字号羊肉火烧等传统美食，引入非遗工坊集群，开发皮影DIY材料包等文创产品。尤其可贵的是治理模式创新——培育“群众明白人”队伍，由老党员、非遗传承人组成自管委员会，主导百家宴等活动的策划运营。开街后日均游客破万，老月饼店线上销量翻两番，印证“文化活态传承”的经济价值。

3、老旧小区改造：民生为本的功能织补

针对普遍存在的“老龄化小区”，需以适老化改造和共享空间营造为核心。邯郸棉三小区改造中，聚焦70%老年居民需求：楼道台阶改为缓坡，环形步道贯通楼宇，居家环境加装L形扶手、防滑地砖；同时将废旧车棚改建为“阳光服务中心”，集成中医理疗、书画阅读等功能。更突破性的实践是嘉鱼县的“破墙合体”模式——拆除9个三无小区的围墙隔阂，整合为磨盘路大社区，释放2000㎡空间建成全龄友好花园，同步建立“立体清扫+智慧监管”体系，使物业费收缴率从40%升至90%。物理边界的消融直接催化了社区认同重构。

4、生态型城中村更新：山水城市的景城融合

依托自然资源的城市，可通过生态修复与功能植入实现“景城一体”。黄石未苏湾项目将磁湖畔污染严重的孙家湾，转型为“城中马尔代夫”：疏通被垃圾堵塞的湖岸水系，建设黄石首个水下停车场；保留原有乔木形成林荫休憩区，引入洁白沙岸与欧式灯塔营造滨水景观；功能上融合双创空间、青年社区与美食街区，国庆期间吸引游客20万人次。攀枝花东区则立足“山海湖”本底，在东华山铺设观景栈道，将金沙江废弃码头改为攀岩基地，践行“城区即景区”理念。生态价值由此转化为经济流量与市民幸福感。

表：二三线城市更新类型与典型案例比对

三、创新可持续机制：破解资金与产业困局

资金短缺与持续性差是中小城市更新的最大掣肘，需通过多元融资、产业造血和低碳降本构建长效机制：

资金平衡机制：突破“财政依赖症”，探索“以丰补歉”的资本循环。舒城县在西大街改造中，通过出让部分商住用地获取4.25亿元资金，反哺棚改安置与防洪工程建设；攀枝花则创新“三方共担”模式——电梯加装费用由财政补贴50%、企业让利30%、居民自筹20%，大幅提升改造效率。更前沿的是资产证券化探索：嘉兴时尚小镇将改造后的商业街区打包发行REITs，吸引社保基金等长期资本进入，形成“开发-运营-退出”闭环。

产业内生动力：避免“重空间轻产业”误区，推动更新区从“输血”到“造血”。竹山西关街的“老商品新模式”值得借鉴：炕馍店转型为体验工坊，游客亲手制作并扫码订购，线下消费带动线上复购；同时运营方设立“业态准入委员会”，由居民投票否决与老街气质冲突的商业项目（如连锁奶茶店），确保烟火气不散。攀枝花更深度激活“银发经济”——在改造后的渡口记忆街区，引入康养理疗、旅居公寓等业态，2024年带动周边消费环比增30%。

低碳技术降本：将绿色创新作为长期减支手段。攀枝花望江片区应用“地源热泵+光伏屋顶”，使建筑能源自给率达70%，年节省标煤1.2万吨；嘉兴旧厂区改造中采用预制装配技术，施工周期缩短40%，人力成本下降25%。这些技术既降低运维开支，又赋予项目“近零碳社区”的IP价值，吸引绿色投资良性循环。

四、构建共治共享治理模式

更新项目的持久活力，根植于多元参与和长效管理的治理创新：

全过程参与机制：改变“政府主导、居民旁观”传统，建立“需求共创-决策共谋-成果共享”新范式。竹山县在西关街改造中推行“三大家”原则：改什么由居民票选，设计方案经三轮居民讨论修改，建成后由吴国德等老街坊主持开街仪式；攀枝花棚改中则实施“参与式预算”，将每栋楼改造资金的20%使用权交给居民，用于投票选定小微项目（如健身器材品牌、绿化树种）。这种过程赋权使居民从被动接受者转为积极维护者。

长效运维共同体：破解“改而不管”困局，需创新治理架构。邯郸棉三小区组建“阳光管家”服务队，整合老党员、志愿者、物业人员形成四级网格：楼栋长收集需求，志愿者提供理发等基础服务，专业社工对接中医理疗等资源；嘉鱼县更开发“数字孪生平台”，在背街小巷安装AI摄像头，自动识别乱倒垃圾、占道经营行为，推送至网格员手机端，事件处置率从60%升至95%。这种“人工+智能”的联防体系，使更新成果持续保鲜。

文化认同深化：物理空间更新需与精神重建同步。棉三小区在改造中保留纺织“梭形”标志物，将道路命名为“健康里”“幸福里”，强化集体记忆；西关街定期举办“非遗消夏夜”，由皮影传承人带领孩童编排新剧目，使传统文化在参与中传承。当居民成为文化主角，社区凝聚力便转化为内生治理能量。

结语：走向内涵式发展的更新范式

二三线城市的更新实践已证明特色化再生、渐进式更新和治理型赋能是可持续的核心路径。未来需进一步深化三方面探索：在规划层面，将更新行动与国土空间规划、产业规划“多规合一”，避免项目碎片化；在实施层面，推广“功能混合开发”模式（如未苏湾的水下停车场复合文旅功能），提升空间效益；在治理层面，探索“更新合作社”制度，允许居民以房屋产权入股获取长期收益。

城市更新不仅是建筑的重塑，更是城市发展逻辑从“规模扩张”转向“品质升华”的深刻变革。当老旧小区的坡道让轮椅自由通行，当废弃厂区的钢炉映亮研学少年的眼眸，当百年老街的月饼香飘向直播间——这些细微处的人文之光，正汇聚成中小城市高质量发展的星辰大海。

时隔10年，又一次中央城市工作会议在京召开，习近平总书记出席并发表重要讲话，为新时代新征程城市工作指明方向。城市更新作为推动新型城镇化、优化城市功能布局的核心引擎，其开发流程已形成系统性、多维度的政策框架。系列纲领性文件出台，结合地方创新实践，构建了从前期谋划到长效运营的全周期管理体系。

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